🧾 Checklist de Evaluación del Inmueble

Por qué este checklist es crítico

Muchos compradores se enamoran de una casa “bonita” y firman sin detectar problemas que costarán $50,000-$300,000 en reparaciones. Este checklist te protege de comprar un problema disfrazado de hogar.

Cómo usar este checklist

1. Imprime esta lista antes de cada visita
2. Visita en diferentes horarios (mañana, tarde, día lluvioso si es posible)
3. Lleva linterna para revisar rincones oscuros
4. Toma fotos de cualquier detalle sospechoso
5. No firmes hasta resolver o negociar descuento por problemas encontrados

Puntos críticos explicados

Instalación eléctrica

Qué revisar:

• Tablero eléctrico: ¿Se ve antiguo o quemado?
• Tomas: Prueba todas con cargador de celular
• Cableado visible: ¿Está expuesto o improvisado?

Señales de alerta:

• Chispas al conectar aparatos
• Tomas flojas o quemadas
• Cables pelados o cinta aislante visible
• Tablero sin breakers individuales

Costo de reparación: $30,000-$80,000

Presión de agua

Qué revisar:

• Abre todas las llaves al mismo tiempo
• Prueba regadera en piso más alto
• Pregunta si hay horarios sin agua

Señales de alerta:

• Agua sale en goteo
• Baja presión en pisos altos
• Tuberías hacen ruido al abrir llaves

Costo de reparación: $15,000-$50,000 (cambio de tubería)

Humedad y filtraciones

Qué buscar:

• Manchas amarillas/cafés en techos
• Moho en esquinas o baños
• Pintura descascarada
• Olor a humedad

Zonas críticas:

• Esquinas de baños
• Debajo de ventanas
• Techo de último piso
• Sótanos

Costo de reparación: $20,000-$100,000 (impermeabilización completa)

Drenaje

Qué revisar:

• Tira agua en todos los baños/cocina
• Verifica que baje rápido
• Huele si hay olores a drenaje

Señales de alerta:

• Agua se estanca
• Olores fuertes
• Gorgoteo en tuberías
• Vecinos reportan problemas

Costo de reparación: $25,000-$150,000 (cambio de drenaje)

Grietas estructurales

Cómo distinguir:

Grietas estéticas (no graves):

• Delgadas (<2mm)
• Horizontales
• Solo en acabados

Grietas estructurales (graves):

• Anchas (>3mm)
• Diagonales en 45°
• Atraviesan muros completos
• En vigas o columnas

Costo de reparación estructural: $100,000-$500,000+

Ruido

Cuándo medir:

• Día laboral (7am, 2pm, 7pm)
• Fin de semana
• Noche (10pm)

Fuentes comunes:

• Calle/avenida principal
• Bares/restaurantes
• Vecinos
• Aeropuerto/tren

Impacto: No tiene reparación, vivirás con eso 20 años

Techo/Impermeabilización

Qué revisar:

• Sube a azotea (si es posible)
• Busca charcos o vegetación
• Revisa antigüedad de impermeabilización

Señales de alerta:

• Grietas en impermeabilizante
• Charcos permanentes
• Vegetación creciendo
• Goteras en época de lluvia

Costo de reparación: $30,000-$80,000 (impermeabilización completa)

Instalación de gas

Qué revisar:

• Antigüedad de tuberías (cobre vs flexible)
• Olor a gas cerca de instalaciones
• Estado de conexiones

Señales de alerta:

• Olor a gas
• Tuberías oxidadas
• Conexiones con fugas
• Instalación improvisada

Costo de reparación: $20,000-$60,000 Riesgo: Explosión, intoxicación

Accesos

Qué verificar:

• Escaleras seguras (barandales, iluminación)
• Rampas si hay personas con movilidad reducida
• Elevador funcional (si aplica)

Señales de alerta:

• Escaleras sin barandal
• Peldaños irregulares
• Elevador viejo o sin mantenimiento

Errores comunes

❌ Error 1: Visitar solo una vez en domingo soleado

El problema: No ves el ruido de día laboral, la falta de agua en horas pico, o el tráfico real.

Mejor: Visita mínimo 3 veces en diferentes condiciones.

❌ Error 2: “Lo arreglo después”

El problema: Ese “arreglo” puede costar $100,000+ que no tienes presupuestado.

Mejor: Negocia descuento equivalente al costo de reparación o busca otra propiedad.

❌ Error 3: Confiar en que “está recién pintado”

El problema: La pintura fresca puede ocultar humedad, grietas y problemas.

Mejor: Revisa detrás de muebles, esquinas, y pregunta por qué pintaron recientemente.

Qué hacer si encuentras problemas

Problemas menores (reparación <$30,000)

• Negocia descuento en precio
• O pide que vendedor repare antes de firmar

Problemas moderados (reparación $30,000-$100,000)

• Negocia descuento significativo
• Consigue cotizaciones de reparación
• Considera si vale la pena

Problemas graves (reparación >$100,000)

• Descarta la propiedad
• O negocia descuento mayor al costo de reparación
• Contrata perito estructural

Cuándo contratar un perito

Contrata perito profesional si:

• Encuentras grietas estructurales
• Hay humedad extensa
• Instalaciones muy antiguas
• Casa tiene >30 años
• Vas a invertir >$2M

Costo: $5,000-$15,000 Valor: Te puede ahorrar $100,000-$500,000 en problemas ocultos

Conclusión

No te enamores de una casa hasta verificar que funciona.

Los acabados bonitos se cambian. Los problemas estructurales, de instalaciones o de ubicación te perseguirán 20 años.

Invierte 3-4 horas usando este checklist. Puede ahorrarte $100,000+ y años de arrepentimiento.