Crédito hipotecario: cómo funciona realmente

Qué es realmente un crédito hipotecario

Definición simple: El banco te presta dinero para comprar casa. Tú pagas mensualmente durante 15-30 años. La casa es la garantía (si no pagas, el banco se la queda).

Definición real: Es un contrato de 20+ años donde pagarás 2-3 veces el valor de la casa, con reglas muy específicas que favorecen al banco.

Los 3 actores principales

1. Tú (el acreditado)

Tu rol:

• Dar enganche (10-30%)
• Pagar mensualidad por 15-30 años
• Mantener la casa asegurada
• Cumplir todas las condiciones del contrato

Tu riesgo:

• Perder la casa si no pagas
• Perder todo lo que pagaste
• Afectar tu historial crediticio

2. El banco (el acreedor)

Su rol:

• Prestar el dinero
• Evaluar tu capacidad de pago
• Cobrar intereses
• Quedarse con la casa si no pagas

Su riesgo:

• Que no pagues (por eso piden garantías)
• Que la casa pierda valor

Su ganancia:

• Intereses (70-120% del monto prestado)

3. El notario (el intermediario legal)

Su rol:

• Formalizar la compra
• Asegurar que todo sea legal
• Registrar la hipoteca
• Proteger a ambas partes

Cómo funciona el proceso

Fase 1: Pre-calificación (1-2 días)

Qué pasa:

• Llenas formulario con tus datos
• El banco hace cálculo preliminar
• Te dicen “cuánto podrías obtener”

Importante:

• NO es aprobación real
• NO es compromiso del banco
• Solo es estimado inicial

Fase 2: Pre-aprobación (5-10 días)

Qué pasa:

• Entregas documentos formales
• El banco verifica tu información
• Revisan tu historial crediticio
• Te dan carta de pre-aprobación

Documentos requeridos:

• INE
• Comprobantes de ingresos (3-6 meses)
• Estados de cuenta bancarios
• Declaraciones fiscales (si aplica)
• Comprobante de domicilio
• Historial laboral

Importante:

• Sigue sin ser aprobación final
• Válida por 60-90 días
• Puede cambiar al evaluar la propiedad

Fase 3: Búsqueda de casa (variable)

Qué pasa:

• Buscas casa dentro del monto pre-aprobado
• Negocias precio con vendedor
• Firmas promesa de compra-venta

Importante:

• No te comprometas sin aprobación final
• Incluye cláusula de “sujeto a aprobación de crédito”

Fase 4: Avalúo (7-15 días)

Qué pasa:

• El banco envía perito valuador
• Evalúan valor real de la propiedad
• Verifican estado físico y legal

Importante:

• El banco presta sobre el MENOR entre: precio de compra o avalúo
• Si avalúo es menor, necesitas más enganche
• Costo: $5,000-$8,000 (lo pagas tú)

Fase 5: Aprobación final (10-20 días)

Qué pasa:

• Comité de crédito revisa todo
• Verifican que nada haya cambiado en tu situación
• Aprueban o rechazan definitivamente

Pueden rechazarte si:

• Cambiaste de trabajo
• Adquiriste nueva deuda
• Tu ingreso disminuyó
• La propiedad tiene problemas legales
• El avalúo salió muy bajo

Fase 6: Firma y dispersión (15-30 días)

Qué pasa:

• Firmas contrato de crédito
• Firmas escrituras con notario
• El banco dispersa el dinero al vendedor
• Recibes las llaves

Importante:

• Lee TODO antes de firmar
• Pregunta lo que no entiendas
• Una vez firmado, no hay vuelta atrás

Cómo se calcula tu mensualidad

Los 3 componentes

1. Capital

• Parte del préstamo que pagas
• Reduce tu deuda
• Aumenta tu patrimonio

2. Intereses

• Ganancia del banco
• NO reduce tu deuda
• Es “dinero perdido”

3. Seguros

• Seguro de daños (obligatorio)
• Seguro de vida (opcional pero recomendado)

Ejemplo real: Crédito $1,600,000 a 20 años al 10%

Mensualidad total: $15,440

Desglose mes 1:

• Capital: $2,107 (14%)
• Intereses: $13,333 (86%)
• Seguros: $0 (incluidos en tasa)

Desglose mes 120 (año 10):

• Capital: $3,890 (25%)
• Intereses: $11,550 (75%)

Desglose mes 240 (año 20):

• Capital: $15,312 (99%)
• Intereses: $128 (1%)

Conclusión brutal: Los primeros 10 años, el 75-85% de tu pago es interés puro.

Tipos de crédito hipotecario en México

1. Crédito bancario tradicional

Características:

• Tasa: 9-11% anual
• Plazo: 5-30 años
• Enganche mínimo: 10-20%
• Requisitos: Ingresos comprobables, buen historial

Ventajas:

• Montos altos (hasta $10M+)
• Proceso relativamente rápido
• Flexibilidad en prepagos

Desventajas:

• Tasa alta
• Requisitos estrictos
• Comisiones por apertura

Para quién:

• Ingresos altos (>$30,000/mes)
• Trabajadores formales
• Buen historial crediticio

2. Crédito Infonavit

Características:

• Tasa: 8-10% (subsidiada)
• Plazo: hasta 30 años
• Enganche: puede ser 0% con subcuenta
• Requisitos: Cotizar en Infonavit

Ventajas:

• Tasa más baja
• Usa tu subcuenta como enganche
• Descuento en mensualidad por buen historial laboral

Desventajas:

• Monto limitado (hasta $1.5M típicamente)
• Solo para trabajadores formales
• Proceso más lento

Para quién:

• Trabajadores formales con Infonavit
• Ingresos medios ($15,000-$40,000)
• Primera vivienda

3. Crédito Cofinavit (Infonavit + Banco)

Características:

• Combina Infonavit + banco
• Montos mayores que solo Infonavit
• Tasa mixta

Ventajas:

• Acceso a casas más caras
• Aprovechas subsidio Infonavit
• Mejor tasa que solo banco

Desventajas:

• Proceso más complejo
• Dos acreedores (más trámites)
• Requisitos de ambos

Para quién:

• Trabajadores formales
• Necesitan >$1.5M
• Quieren aprovechar Infonavit

4. Crédito Fovissste

Características:

• Para trabajadores gobierno
• Tasa: 6-8% (muy subsidiada)
• Condiciones preferenciales

Ventajas:

• Mejor tasa del mercado
• Proceso simplificado
• Apoyo gubernamental

Desventajas:

• Solo para sector público
• Montos limitados
• Burocracia

Conceptos clave que debes entender

1. Tasa de interés

Tasa fija:

• No cambia durante vida del crédito
• Sabes exactamente cuánto pagarás
• Más común en México

Tasa variable:

• Cambia según indicadores (TIIE)
• Riesgo de aumento
• Menos común

Recomendación: Siempre elige tasa fija en México.

2. CAT (Costo Anual Total)

Qué es:

• Incluye tasa + comisiones + seguros
• Es el costo REAL del crédito
• Expresado en porcentaje anual

Por qué importa:

• Banco A: Tasa 9%, CAT 10.5%
• Banco B: Tasa 9.5%, CAT 10.2%
• Banco B es más barato (menos comisiones)

Regla: Compara CAT, no solo tasa.

3. Tabla de amortización

Qué es:

• Desglose de cada pago mensual
• Muestra cuánto es capital vs interés
• Te dice cuánto debes en cada momento

Por qué importa:

• Ves cómo disminuye tu deuda
• Planeas prepagos estratégicos
• Entiendes el costo real

Pide siempre la tabla completa antes de firmar.

4. Prepagos

Qué son:

• Pagos adicionales al capital
• Reducen deuda más rápido
• Ahorran intereses

Tipos:

• A capital: Reduce deuda, mismo plazo, menor mensualidad
• A plazo: Reduce deuda, misma mensualidad, menos años

Importante:

• Verifica que tu crédito permita prepagos sin penalización
• Algunos bancos cobran comisión
• Prepagar primeros 5 años tiene mayor impacto

5. Aforo

Qué es:

• Porcentaje máximo que el banco presta
• Típicamente 80-90% del valor

Ejemplo:

• Casa vale $2M
• Aforo 80%
• Banco presta máximo $1.6M
• Necesitas $400,000 de enganche mínimo

Requisitos típicos para aprobación

Ingresos

Mínimo:

• 3x la mensualidad estimada
• Ejemplo: Mensualidad $15,000 → Ingreso mínimo $45,000

Comprobación:

• Nómina (trabajadores formales)
• Declaraciones fiscales (independientes)
• Estados de cuenta (flujo de efectivo)

Historial crediticio

Qué revisan:

• Score de Buró de Crédito (mínimo 650-700)
• Historial de pagos
• Deudas actuales
• Consultas recientes

Rechazos comunes:

• Score <650
• Atrasos en tarjetas/créditos
• Deudas >40% del ingreso

Antigüedad laboral

Mínimo:

• 2 años en el mismo trabajo o industria
• Trabajadores formales: más fácil
• Independientes: 3+ años de declaraciones

Edad

Rango típico:

• Mínimo: 18-25 años
• Máximo: 65-70 años al terminar el crédito

Ejemplo:

• Tienes 55 años
• Crédito a 20 años
• Terminarías a los 75
• Probablemente rechazado (límite 70)

Costos adicionales del crédito

Concepto	Monto típico	Cuándo se paga
Comisión por apertura	0-3% del crédito	Al firmar
Avalúo	$5,000-$8,000	Antes de aprobar
Investigación	$2,000-$5,000	Al solicitar
Seguro de daños	0.05-0.1% anual	Mensual
Seguro de vida	0.1-0.2% anual	Mensual
Gastos notariales	1-1.5%	Al firmar

Total costos iniciales: 3-5% del crédito

Errores comunes

❌ Error 1: No leer el contrato completo

Consecuencia:

• Sorpresas en comisiones
• Cláusulas abusivas
• Penalizaciones no conocidas

❌ Error 2: Pedir el máximo aprobado

Consecuencia:

• Mensualidad insostenible
• Estrés financiero
• Riesgo de impago

❌ Error 3: No comparar opciones

Consecuencia:

• Pagar 1-2% más de tasa
• Diferencia de $300,000-$500,000 en 20 años

❌ Error 4: Cambiar de trabajo durante el proceso

Consecuencia:

• Rechazo automático
• Perder casa que ya apartaste
• Recomenzar proceso

❌ Error 5: No tener plan B

Consecuencia:

• Si te rechazan, quedas sin opciones
• Presión para aceptar malas condiciones

Conclusión honesta

El crédito hipotecario NO es “ayuda” del banco. Es un negocio donde ellos ganan mucho.

Reglas para protegerte:

1. Entiende cada cláusula antes de firmar
2. Compara al menos 3 bancos (tasa, CAT, condiciones)
3. Pide solo lo que necesitas, no lo máximo aprobado
4. Lee la tabla de amortización completa
5. Verifica condiciones de prepago sin penalización
6. Ten plan B si te rechazan

El crédito hipotecario es una herramienta. Úsala inteligentemente o te usará a ti.

Siguiente paso: Compara opciones de crédito (Infonavit, banco, Cofinavit) según tu perfil.