Intereses, CAT y plazo: cómo leer tu crédito

Los 3 números que definen tu crédito

1. Tasa de interés

Cuánto cobra el banco por prestarte

2. CAT (Costo Anual Total)

El costo REAL incluyendo todo

3. Plazo

Cuántos años tardarás en pagar

Estos 3 números determinan si pagarás $2.8M o $4.5M por una casa de $2M.

TASA DE INTERÉS: El costo del dinero

¿Qué es?

Definición simple: Porcentaje que el banco cobra por prestarte dinero.

Ejemplo:

• Crédito: $1,600,000
• Tasa: 10% anual
• Interés primer año: ~$160,000

Tipos de tasa en México

Tasa fija:

• No cambia durante vida del crédito
• Sabes exactamente cuánto pagarás
• Recomendada: 95% de casos

Tasa variable:

• Cambia según TIIE + sobretasa
• Riesgo de aumento
• Evítala en México (volatilidad alta)

Rangos típicos 2024-2026

Tipo de crédito	Tasa típica
Infonavit	8-10%
Banco tradicional	9-11%
Cofinavit	8.5-10.5%
Fovissste	6-8%

Impacto real de la tasa

Crédito $1,600,000 a 20 años:

Tasa	Mensualidad	Intereses totales	Total pagado
8%	$13,370	$1,608,800	$3,208,800
9%	$14,400	$1,856,000	$3,456,000
10%	$15,440	$2,105,600	$3,705,600
11%	$16,490	$2,357,600	$3,957,600

Diferencia entre 8% y 11%:

• Mensualidad: $3,120 más
• Total 20 años: $748,800 más

Conclusión: 1% de diferencia = $250,000 en 20 años

Cómo negociar mejor tasa

Factores que mejoran tu tasa:

1. Enganche mayor

   • 10%: tasa alta
   • 20%: tasa estándar
   • 30%+: mejor tasa (-0.5% a -1%)

2. Buen historial crediticio

   • Score >750: mejor tasa
   • Score 650-750: tasa estándar
   • Score <650: tasa alta o rechazo

3. Relación con el banco

   • Cliente preferente: -0.3% a -0.5%
   • Nómina domiciliada: -0.2%
   • Inversiones con el banco: -0.3%

4. Plazo menor

   • 20 años: tasa estándar
   • 15 años: -0.2% a -0.3%
   • 10 años: -0.3% a -0.5%

5. Monto del crédito

   • $3M: mejor tasa (cliente premium)

   • $1M-$3M: tasa estándar
   • <$1M: tasa puede ser mayor

Estrategia: Combina factores para negociar -0.5% a -1% de la tasa inicial.

CAT: El número que realmente importa

¿Qué es el CAT?

Definición: Costo Anual Total = Tasa + Comisiones + Seguros + Gastos

Por qué importa: Dos bancos con misma tasa pueden tener CAT muy diferente.

Ejemplo real: Comparación de 2 bancos

Banco A:

• Tasa: 9.5%
• Comisión apertura: 3% ($48,000)
• Seguros: 0.15% anual
• CAT: 10.8%

Banco B:

• Tasa: 10%
• Comisión apertura: 0%
• Seguros: 0.08% anual
• CAT: 10.3%

Resultado: Banco B es más barato aunque su tasa es mayor.

Diferencia en 20 años: $180,000 a favor de Banco B

Componentes del CAT

1. Tasa de interés (80-85% del CAT)

• Componente principal
• Determina intereses mensuales

2. Comisión por apertura (5-10% del CAT)

• 0-3% del monto del crédito
• Se paga al inicio
• Algunos bancos no cobran

3. Seguros (5-8% del CAT)

• Seguro de daños: obligatorio
• Seguro de vida: opcional pero recomendado
• 0.1-0.2% anual del saldo

4. Otros gastos (2-5% del CAT)

• Avalúo: $5,000-$8,000
• Investigación: $2,000-$5,000
• Gastos de formalización

Cómo comparar CAT correctamente

Regla de oro: Compara CAT, no tasa

Ejemplo de comparación:

Banco	Tasa	CAT	Ganador
BBVA	9.8%	10.5%
Santander	9.5%	10.7%
Banorte	10%	10.3%	✓

Banorte gana aunque tiene tasa más alta.

Diferencia en crédito $1.6M a 20 años:

• CAT 10.3% vs 10.7% = $120,000 de ahorro

Dónde encontrar el CAT

Obligatorio por ley:

• Debe aparecer en publicidad
• Debe estar en contrato
• Debe ser visible y claro

Si no te lo muestran, es señal de alerta.

PLAZO: Cuántos años pagarás

Opciones típicas en México

Plazo	Uso común	Mensualidad	Intereses totales
10 años	Poco común	Muy alta	Bajos
15 años	Recomendado si puedes	Alta	Moderados
20 años	Estándar	Media	Altos
25 años	Común	Baja	Muy altos
30 años	Máximo	Muy baja	Extremos

Impacto del plazo: Crédito $1,600,000 al 10%

Plazo	Mensualidad	Intereses totales	Total pagado
10 años	$21,150	$937,800	$2,537,800
15 años	$17,180	$1,492,400	$3,092,400
20 años	$15,440	$2,105,600	$3,705,600
25 años	$14,540	$2,762,000	$4,362,000
30 años	$14,030	$3,450,800	$5,050,800

Diferencia 10 vs 30 años:

• Mensualidad: $7,120 menos
• Intereses: $2,513,000 MÁS
• Pagas casi el doble de la casa

Cómo elegir el plazo correcto

Plazo 10-12 años:

✅ Elige si:

• Ingresos muy altos (>$80,000/mes)
• Quieres pagar menos intereses
• Puedes pagar mensualidad alta sin estrés

❌ Evita si:

• Mensualidad sería >30% de ingreso
• Necesitas flexibilidad financiera
• Tienes otras prioridades (retiro, educación)

Plazo 15 años:

✅ Elige si:

• Ingresos medios-altos ($50,000-$80,000)
• Balance entre mensualidad e intereses
• Quieres terminar antes de retiro

❌ Evita si:

• Mensualidad sería >25% de ingreso
• Prefieres liquidez mensual

Plazo 20 años:

✅ Elige si:

• Ingresos medios ($30,000-$50,000)
• Priorizas mensualidad baja
• Planeas hacer prepagos

❌ Evita si:

• Puedes pagar plazo menor sin estrés
• Te molesta pagar muchos intereses

Plazo 25-30 años:

✅ Elige si:

• Ingresos justos para calificar
• Absolutamente necesitas mensualidad mínima
• Harás prepagos agresivos

❌ Evita si:

• Puedes pagar plazo menor
• No planeas prepagar
• Te importa el costo total

Estrategia inteligente: Plazo largo + prepagos

Cómo funciona:

1. Pide plazo 20-25 años

   • Mensualidad baja
   • Flexibilidad si hay emergencia

2. Haz prepagos regulares

   • $20,000-$50,000 anuales
   • Reduce plazo efectivo a 12-15 años

3. Resultado:

   • Pagas como si fuera plazo corto
   • Pero tienes flexibilidad de pausar si necesitas

Ejemplo:

• Crédito 20 años, mensualidad $15,440
• Prepago $40,000 anual
• Terminas en 13 años
• Ahorras $900,000 en intereses
• Pero puedes pausar prepagos si hay emergencia

Cómo leer tu tabla de amortización

¿Qué es?

Documento que muestra:

• Cada pago mensual
• Cuánto es capital vs interés
• Saldo restante cada mes

Ejemplo: Primeros 6 meses

Crédito $1,600,000 a 20 años al 10%

Mes	Pago	Capital	Interés	Saldo
1	$15,440	$2,107	$13,333	$1,597,893
2	$15,440	$2,124	$13,316	$1,595,769
3	$15,440	$2,142	$13,298	$1,593,627
4	$15,440	$2,160	$13,280	$1,591,467
5	$15,440	$2,178	$13,262	$1,589,289
6	$15,440	$2,196	$13,244	$1,587,093

Observaciones:

• Primeros 6 meses: Pagaste $92,640
• Capital reducido: solo $12,907 (14%)
• Intereses pagados: $79,733 (86%)

Conclusión brutal: Los primeros años pagas casi puro interés.

Puntos clave de la tabla

Año 1:

• 86% interés, 14% capital

Año 5:

• 78% interés, 22% capital

Año 10:

• 65% interés, 35% capital

Año 15:

• 45% interés, 55% capital

Año 20:

• 8% interés, 92% capital

Por eso prepagar temprano tiene mayor impacto.

Estrategias para pagar menos

Estrategia 1: Negocia mejor tasa inicial

Impacto:

• 0.5% menos = $150,000 ahorrados
• Esfuerzo: 2-3 semanas de comparación

Cómo:

• Compara 4-5 bancos
• Usa ofertas para negociar
• Aprovecha relación bancaria

Estrategia 2: Da mayor enganche

Impacto:

• 30% vs 20% = $350,000 ahorrados
• Mejor tasa + menos capital

Cómo:

• Ahorra 1-2 años más
• Usa bonos/aguinaldo
• Acepta ayuda familiar (si es regalo)

Estrategia 3: Elige plazo menor

Impacto:

• 15 vs 20 años = $600,000 ahorrados
• Terminas 5 años antes

Cómo:

• Calcula si puedes pagar mensualidad mayor
• Asegura que sea <25% de ingreso

Estrategia 4: Prepagos estratégicos

Impacto:

• $40,000 anual = $800,000 ahorrados
• Reduces plazo 7-8 años

Cómo:

• Usa aguinaldo/bonos
• Prepaga primeros 5 años (mayor impacto)
• Aplica a capital, no a plazo

Estrategia 5: Refinancia si bajan tasas

Impacto:

• 1% menos = $250,000 ahorrados
• Requiere tasas bajen significativamente

Cómo:

• Monitorea tasas cada año
• Refinancia si diferencia >1.5%
• Considera costos de refinanciamiento

Errores comunes

❌ Error 1: Elegir por mensualidad baja

El pensamiento: “Plazo 30 años tiene mensualidad $1,400 menor”

La realidad: Pagarás $1,300,000 MÁS en intereses totales.

❌ Error 2: No comparar CAT

El pensamiento: “Este banco tiene tasa 9.5%, es el mejor”

La realidad: Su CAT es 10.8% vs otro con tasa 10% pero CAT 10.2%.

❌ Error 3: Ignorar la tabla de amortización

El pensamiento: “No necesito ver eso, solo quiero saber la mensualidad”

La realidad: No sabes que primeros 10 años pagas 80% interés.

❌ Error 4: No negociar

El pensamiento: “La tasa que ofrecen es fija”

La realidad: Puedes negociar -0.3% a -0.8% con estrategia correcta.

Checklist antes de firmar

• Comparé CAT de al menos 3 bancos
• Entiendo cuánto pagaré en intereses totales
• Revisé tabla de amortización completa
• Negocié la mejor tasa posible
• Elegí plazo que puedo pagar sin estrés
• Verifiqué condiciones de prepago sin penalización
• Calculé impacto de prepagos anuales
• Entiendo todos los componentes del CAT

Conclusión honesta

Tasa, CAT y plazo determinan si pagarás $2.8M o $4.5M por una casa de $2M.

Reglas de oro:

1. Compara CAT, no solo tasa
2. Negocia todo lo negociable (-0.5% a -1% es posible)
3. Elige el plazo más corto que puedas pagar sin estrés
4. Planea prepagos desde el inicio
5. Lee y entiende tu tabla de amortización

Una decisión informada aquí te ahorra $500,000-$1,000,000.

Siguiente paso: Compara CAT de 3-5 bancos y calcula tu escenario con diferentes plazos.